많은 사람들이 NPL(부실채권)을 어렵게 생각한다. 법원, 등기부등본, 배당 순위, 유치권... 용어부터 벽이 느껴진다.
나는 그 벽을 이론이 아니라 실전으로 부쉈다. 사업이 무너지는 과정에서 채권자 입장도, 채무자 입장도 모두 겪었기 때문이다.
NPL이란 무엇인가
NPL(Non-Performing Loan)은 금융기관이 보유한 부실채권이다. 돈을 갚지 못한 대출이 담보물과 함께 시장에 나오는 것인데, 여기서 권리분석을 정확히 하면 시세보다 훨씬 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있다.
핵심은 단 하나다. '이 물건에 나보다 앞선 권리가 얼마나 있는가.'
내가 배운 3가지 핵심 원칙
첫째, 등기부등본은 시간 순서대로 읽어라. 접수일자가 빠른 권리가 배당에서 앞선다. 근저당, 압류, 가압류의 순서를 눈이 익도록 읽어야 한다.
둘째, 임차인 현황은 현장에서 직접 확인하라. 서류상 공실이어도 실제 점유자가 있는 경우가 있다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수한다.
셋째, 감정가를 믿지 말고 시세를 직접 조사하라. 감정가는 경매 신청 시점 기준이다. 시장 변화를 반영하지 못한 감정가에 속으면 손해다.
삶이 나에게 가르쳐 준 실전 교재
지금 나는 우솔감정평가법인에서 본부장으로 일하고, 일사천리 컨설팅을 운영하고 있다. 시험을 봐서 얻은 자격증이 아니라, 삶이 나를 이 자리로 밀어 넣었다.
이 연재에서는 내가 직접 겪고 배운 NPL 권리분석, 사업정리, 경매 실전 노하우를 덤덤하게 풀어나갈 것이다. 화려한 수익 자랑이 아니라, 살아남기 위해 배운 날것의 지식이다.